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請問萬科集團養老項目和住房項目的獲利對比是怎樣的呢?

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2021年04月10日提問
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    周婕 周婕 的回答 2021-04-14 10:18

    感謝您的提問,

          2018年7月,萬科表示不做‘養老地產’,而是注重養老服務。以“服務”為出發點,萬科開始了對養老業務的探索。早期萬科涉足養老業務主要是各城市公司的自發行為,集團統籌尚未形成。因此,在實際操作層面上,三大產品線對應的品牌并非一只,而是各城市公司根據各地養老業務發展情況,在三條核心產品線基礎上,推出不同對應品牌。針對目標消費群體,萬科在全國的各個分公司都推出了相應的養老服務產品,由布局多個城市的養老專業團隊根據當地情況運營。

    例如:北京萬科已探索出三大類產品系,分別是屬于城市養老機構(機構型)的怡園;屬于綜合養老社區(持續照料型退休社區)的隨園;屬于社區養老中心(嵌入型)的嘉園。還有杭州萬科則圍繞“隨園”品牌,推出了居家養老社區隨園嘉樹、隨園護理院、隨園智慧坊和隨園之家;作為養老服務生態鏈的共同組成部分,四大產品相互依托、打通客群,主要的盈利模式靠收取服務費用和租金。

    根據萬科的情況,主要對比一下幾點

    1.營業收入情況:

    2020年萬科集團的全年營收達到l4191.12億元,其中房地產開發及相關資產經營業務的營收達到4004.49億元,占比高達95.55%。其他項目的營收占比不到5%,反映出,萬科的養老項目的占比較小,且年報中并未披露具體的養老項目的收益情況。

    2、發展情況:

    養老項目:

    2009年,杭州萬科“隨園嘉樹”項目立項,這是萬科養老邁出第一步。但是養老項目有三大困難:

    高段位的資源整合能力:養老住宅非常考驗地產企業在醫療、保健、娛樂等針對老年人需求的資源的整合能力。

    雄厚的資金實力:由于養老住宅的資金投入巨大,而回收期相對較長,地產企業是否能夠獲取長期合理成本資金的能力非常關鍵。

    優異的運營管理能力:長期項目運營和管理的能力是對地產企業的嚴峻考驗。

    盡管萬科的養老項目發展已經歷了數十年,但是仍然處于初期的發展階段,對于養老項目的“內容”,即服務方面仍然需要摸索前進,前期養老項目的資金投入會對項目的獲利造成影響。

    住房項目:

    然而萬科在房地產項目已經有了多年的經驗,從住房到物業管理,萬科有了自己一套成熟的產業鏈。2020年,萬科的地產開發毛利率高達32%左右,是業內排名前列的企業。

    總結:

    預計萬科集團養老項目的獲利在近5年年內都會低于住房項目,主要原因是養老項目的發展處于初級階段,發展的項目數量較少,仍然需要大量的資金和時間的投入,持續對養老市場進行摸索。長期來看,隨著我國老齡化程度的加深,養老項目的獲利能力將逐漸凸顯。

    更多本行業研究分析詳見前瞻產業研究院《中國養老地產行業發展前景與投資機會分析報告》,同時前瞻產業研究院提供產業大數據、產業規劃、產業申報、產業園區規劃、產業招商引資等解決方案。

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